凶猛拿地，苦撑3年被收购，之江宅地终于等来白骑士“满血复活”

如果要评选“楼市年度黑马”板块，之江转塘一定会被提名。先是三江汇的规划，让北入口之江受到利好辐射，再是某只“动物”的ipo传闻把二手房价一拉再拉。而近1年内接连出让6宗涉宅地，保证了板块在接下来的1-2年内都能持续发声。

最近，拿地3年多也一直没有消息的“世腾转塘地块”——世腾·镜象里也有了新动作。在去年7月被信达集团收购后，它的住宅部分有了新的案名，信达·之江壹品。

01

之江壹品在梦园街上，离地铁6号线美院象山站直线距离约1.7公里，并不算有优势。但除了轨道交通外，项目周边的配套还算不错。西侧是46万方的之江银泰，沿梦园街东侧依次是上泗中学和学军之江小学，南面还有浙江音乐学院和中国美院。

地块的故事要追溯到2017年8月14日，那天之江出让了两宗宅地，一宗是即将交付的德信九溪云庄，另一宗由杭州世腾拿下，也就是之江壹品的“前东家”。

彼时杭州土地市场热度正酣，世腾不计成本地下注，不仅使得地块拍至封顶价18205元/㎡，自持比例也达到了40%。有相关机构测算，若自持成本按照楼面价的6折计算，地块的实际楼面价超过3万元/㎡。若再算上建安、财务、精装、管理等多项成本，地块保本价将超过4万元/㎡。

但踏错周期的故事总是反复发生，一年后杭州限价非但没有宽松，反而越收越紧，板块内新房高层价格还在3-4万元/㎡徘徊。

转塘龙坞九街

一面是不松口的政策，一面是逐日增加的成本，世腾在2018年初意图寻找接盘方，但40%自持比例劝退了大部分开发商，直到2019年7月，擅长盘活不良资产的信达才带来了解决方案。

据悉，该地块的开发模式是“债权收购+操盘代建”，“带资代建”之江项目。即信达中国北京分公司出资收购，浙江信达地产负责代建和操盘。

02

接手世腾地块后，去年12月信达公示了项目规划。从图中来看，自持部分以两幢小高层的形式，集中放到了地块的西侧。

据小凤凰了解，项目自持部分将做成公寓向外出租，由信达运营管理。公寓户型面积段比较多样，能满足不同出租需求，以实现收益最大化。

住宅部分则规划了30幢叠墅，依靠低密产品提升溢价，从而提高全盘的利润。

上个月，信达官宣之江壹品的案名后，更多项目信息浮出水面。据置业顾问介绍，项目全盘规划了250余套叠墅房源，户型建筑面积180-195㎡，纯粹的改善户型。

从出街的效果图来看，叠墅外立面跟信达滨江壹品相似，有金属线条和宝格丽风的香槟色元素。与市面上常见的三叠墅不同，之江壹品是5层双叠，上叠除了带露台，还赠送了地下室空间。

从销售口径了解到，项目预计明年1月开盘，毛坯单价大约5万元/㎡出头。

03

今年西湖区的土地出让中，之江成功出让了6宗涉宅地块，总出让面积达近27万方，地块宗数上之江占整个西湖区6成，显然是重头区域。

而转塘单元，除了信达之江壹品将成为2021年的入市新盘，今年9月底杭州地铁集团拿走的两宗姊妹宅地，也将是明年转塘的重要新盘，两宗地块精装限价分别为35400、31400元/㎡。

其中精装限价35400元/㎡的转塘单元XH1810-10A、10B地块，规划为住宅兼轨道交通用地，附近就是美院象山地铁站，周边有金地美街、中国美院等，未来不管是交通还是生活配套，都更方便一些。

当前杭州地铁集团的两宗宅地暂无新的消息，从地铁集团的以往案例来看，多是合作开发，不过地块出让之初便对房企提了要求，要具备大型TOD开发经验，像万科、绿城都是大家猜想之列。

之江板块，山水环境优势之下，低密住宅聚集，容积率仅1出头的转塘单元XH1810-10A、10B地块或许更适合擅长做低密产品的绿城。

而说起绿城，在之江绿城理想小镇的龙坞地块——绿城·茗春苑也早已公示规划，共27幢叠墅住宅。此外，万良龙坞地块、路劲龙坞地块也都将是板块内低密产品的主要供应。

绿城春茗苑效果图

尽管供应量较为充足，板块内的低密产品依旧是抢手货。

比如近期仁恒珊瑚世纪雅园最新推出的高层4#和叠墅19、20#房源，吸引了2493户家庭登记，整体中签率仅约5%，叠墅也是开售即罄。

从仁恒珊瑚世纪雅园近一年的中签率来看，之江板块也是越来越难买了。从去年12月底的28%到而今5%的中签率，摇号难度可谓直线上升。珊瑚世纪所剩房源600余套，大致在2-3次加推后就要全盘清空。

据小凤凰不完全统计，目前之江转塘的在售、待售项目，除去还未公示方案的万良、路劲地块，能提供近2000套住宅。

而明年转塘之江的低密项目集体发力，不失为一次及时的补充。

· END ·

责任编辑/王100

统筹/俞　琳　 　监制/步珊珊

 

  市场·观察

城市·土地

跑盘·交付